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回顾新版征信和衢州贷款买房容易碰见的征信问题
来源:衢州贷款网 时间:2021-03-29 15:15 点击:
最近又有「新版征信」的消息,朋友圈据传4月1号左右会上线新版征信系统并提供查询。
 
其实关于新版征信的解读我之前就写过,今天再写主要是给还想投资买房的读者提个醒。
 
充分认可房产在家庭资产配置、美好生活、子女、养老等财务目标中的首要作用
 
不是劝你别买,而是劝你摆正买房预期,别再有那种买不上房子未来要错过一个亿的想法。
 
「新版征信」是房地产长效机制的一部分,我之前仔细对比过新旧征信的区别,发现新版精准地堵住了各种加杠杆口子,比如信用卡套现、按揭多套并发、假离婚破限贷。
 
所谓「长效机制」说白了就是调控常态化这是每个买房人未来都要面对的长期宏观背景,除了新版征信,长效机制还包括因城施策、租售并举和房产税。
 
「房住不炒」卡住居民端,「不以房地产作为短期刺激手段」卡住政策端。
 
夸张点儿说,以前闭着眼睛买都是对的。但现在不一样了,再买房一定要稀缺性月供成本真实需求出租难度
 
挨个解释下:
 
· 以后城市化的主题是「都市圈」,人口会进一步向都市圈里的核心城市聚拢,户籍口子全面放开就是标志。核心城市半径也会扩大,二线城市3环内都是有效区域,公共交通要覆盖。
 
所以我们买房不仅要进圈,而且要买在圈内最核心城市的交通便利节点附近,这就是稀缺性
 
· 关注月供成本的意思是买房之前就要精确计算好月供压力。
 
新版征信的种种变化明摆着就是不想让大家过度使用杠杆增加风险。
 
至于月供压力怎么算,我之前专门做过表格,你照着来填一下,保证算的明白:
 
 
关注月供成本还意味着不要在房贷利率加点比例过大时盲目背贷款过大的标准是加点比例大于10%。不幸,当下几乎所有二线城市都高于这个标准。
 
另,我建议一线城市读者上车是因为一线的加点比例也就10%左右,上海甚至都没加。有需求支撑的大城市对调控放松的刺激政策最敏感,所以每轮上涨都从一线开始。其中限购政策最友好的深圳又总是4个一线中最先启动的。2015年那波就是它,2019年还是如此。
 
· 关注真实需求有两层含义:

 

如果你现在住的房子很老,是老破小,未来一定有置换需求,可以早做打算,挑个对二套友好的窗口期完成置换。置换改善未来会成为一二线城市房产交易量的主力。
 
另一层含义是如果你已经解决了改善住房,可以适时停掉自己的买房惯性,因为以后配置房产的性价比真的比不上股票
 
具体原因就是下面这张图:
 
 
房地产的高增长时代已经过去了——我今年看到很多券商首席都在强调这个观点。
 
关注出租难度的意思是要投资容易出租的房子,把租金回报作为房产投资收益的组成部分,因为增值部分不会像以前那么诱人。
 
以上是我对今后买房的四个建议。
 
接下来具体说说新版征信的变化:
 
从目前的公开资料来看,新旧版征信的不同如下图所示(红框是我认为比较重要的改变)
 
 
挨个说说。
 
首先铺垫几个关于贷款记录的基础知识:
 
想最低成本的贷款买套房,一生只有一次机会。你得同时具备两个条件:
 
是首套房,我在本市没房子;
是首贷,我名下没有贷款记录;
 
目前房产是全国不联网的,在某个城市没房,就算首套。但个人征信报告里的贷款记录可是全国联网的,只要你在全国任何一个城市贷款买过房,哪怕已经还清了,这个记录都会终身体现在征信的「信贷记录」一栏里。
 
有的地方更狠,比如北京规定夫妻双方只要有一人有过贷款记录,两人均失去首贷资格,买首套房也是7成首付(诶...搞得跟污点一样
 
一个家庭最多同时只能有2套按揭贷款记录。我老说想买多套房的读者一定把「抵押经营贷」研究明白,知道为啥了吧?
 
新版征信会增加配偶信息,这个影响很大,主要是卡死离婚买房的口子,以及覆盖参贷人记录
 
假设我和钱嫂婚后贷款买了一套房,不管房本上写的谁的名字这套房子都是两个人的共同财产,贷款自然也是两个人共同承担。比如房本上写着钱嫂的名字,她就是主贷人,我是参贷人。
 
老版征信报告是不体现参贷人的。也就是说我可以和老婆离婚净身出户,再用首房首贷资格去贷款买房。很多家庭为了置换买二套,这种做法也是无奈之举。而新版征信后这个套路就不好使了贷人也会直接体现在征信里,离婚了也有贷款记录,还是二套。
 
还有很多类似的「骚操作」口子也被精准地堵上。
 
比如新版征信在信用卡项目里增加了「还款金额」和「近半年月均应还金额」,基本堵上了以卡养卡的可能。而且一旦发现信用卡套现行为,直接计入不良记录。
 
销户洗白征信的口子也被堵上了,销户卡最近5年的逐月还款记录也能查得到。
 
还有水电煤话费,之前拖两个月也不急,以后可不行了,征信报告里也会有体现。
 
总之,请你一定守护好自己的信用,做个遵纪守法、诚实守信的好人。
 

否则以后拿着有不良记录的征信面对用人单位和丈母娘,可真耽误人生大事儿。

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